kiddy's silly words〜ガキの戯言

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zoom RSS 比率の問題

<<   作成日時 : 2017/04/14 22:37   >>

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以前、表面利回りが同じなら、
高価な物件の方がいい。
という様なことを、ここで書いたはずだが。
そこのところの簡単な解説。

ワンルームマンションを人に貸していても、
マンションの管理費は所有者が払う。
で、管理費は不動産価格程には、
地域間の格差は無い。
地価が高かろうが安かろうが、
管理にかかる人工は変わらないのだ。
時給は地域で多少の差はあるが、それも多少だ。

あと、マンションに付いている設備が故障した時も、
経年劣化なら所有者負担で直す。
もちろん、首都圏だろうが地方だろうが、
エアコンとかの値段が違うわけでもなく。

要するに、表面的には同じ利回りでも、
経費を差っ引いた実質の利回りで考えると、
高い物件程、経費の比率が下がるので、
実質利回りが良くなる。という寸法である。

ちなみに、私の経験になるが、
大阪の不動産屋が持って来た桜ノ宮の新築と、
横浜の不動産屋が持って来た元住吉の築11年だと、
3:4で元住吉の方が高い。
で、表面利回りは、だいたい同じ。
これだと、元住吉の方が良いことになる。

桜ノ宮は分かるが、元住吉ってどこ?
と、関西の人はなるかもしれないが。

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